NUEVA LEY DE VIVIENDA, LO QUE DEBES SABER.
02/06/2023

Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda
Podemos dividir esta nueva normativa en varias claves que regularán el mercado. 

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Nueva definición para grandes tenedores
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres
Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Medidas de protección frente a los desahucios
Beneficios fiscales para propietarios
Recargo del IBI para viviendas vacías
Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
1 – Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
En el Artículo 18 de la ley indican que «Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población»

La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.  

Para que una zona se declare tensionada deberá cumplir uno de estos dos requisitos: que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años o que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona
Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
POR EJEMPLO: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda (por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
POR EJEMPLO: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero de 2020, hubiese aumentado en enero de 2023 el valor del IPC entre enero de 2020 y 2023 (12,9%) más 3 puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.
La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Preguntas frecuentes sobre la Ley de Vivienda 2023
2 – Nueva definición para grandes tenedores
En el Artículo 3, 2ºK) la ley indica que «Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa. «

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las zonas tensionadas.

Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

¿Qué es un gran tenedor con la nueva ley de vivienda?
3 – Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Tal y como se indica en la Disposición final 6º de la ley publicada en el BOE, la actualización de los precios de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC y se actualizarán de la siguiente manera:

Durante 2023: la actualización del precio del alquiler será de un máximo del 2%
Durante 2024: las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3%
A partir de 2025: para enero 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC
Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitados por un índice: 2% en 2023, 3% en 2024 y en 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización de precios del alquiler
Aunque habrá excepciones, tal y como indica la ley » En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización» o del 3% a partir del próximo año y, en el caso de que sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder el 2% o el 3% indicado según el año.

Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice de la ley de vivienda
4 –Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
En la Disposición final primera, parte 3, los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados.

«En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»

Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

Para pequeños propietarios: el precio del nuevo contrato de alquiler será el mismo del contrato de alquiler anterior sumando la actualización del precio según el índice vigente en ese momento (2% durante 2023 y 3% durante 2024)
POR EJEMPLO: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) – Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.
Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.
Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

Existen algunas excepciones en las que el precio del nuevo contrato de alquiler podrá subir hasta un 10% más en comparación con el contrato anterior si, por ejemplo, se han hecho obras de rehabilitación, mejora de accesibilidad, etc.

5 – Traslado al casero de pagar los honorarios de la inmobiliaria
La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador«.

Calcular cuánto cuestan los gastos de alquilar una casa
El inquilino seguirá pagando la fianza y la garantía adicional al firmar un nuevo contrato de alquiler.

6 – Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras
La ley indica que en el precio del alquiler «sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior» 

7 – Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda
Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

8 – Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
 Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
9 – Beneficios fiscales para propietarios
La Disposición final segunda, que regulará los beneficios fiscales a propietarios, entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2024, de acuerdo con lo indicado en el BOE. Esta disposición indica que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en zonas declaradas tensionadas de la siguiente manera:

Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
Bonificación 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
Bonificación 70%
Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años
Si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
Bonificación 90%  si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda
Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF.

En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

10 – Recargo del IBI para viviendas vacías
A través de la disposición final tercera se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.

Los propietarios de viviendas vacías podrían pagar 1.600 euros más de IBI con la nueva ley de vivienda
11 – Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública
En el Artículo 16 se indica que las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo. Además, se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida.

12 – Aumento de la oferta del alquiler con la vivienda asequible incentivada
A través de su Artículo 17 indican que con objeto de incrementar la oferta de vivienda a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada entorno territorial, los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas, que estarán sujetas, con carácter orientativo y sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competente..

FUENTE: FOTOCASA.