El pasado mes de febrero comenzaba con la aprobación en Consejo de Ministros de la ley de vivienda 2022. En España, es la primera de estas características, sin embargo, su proceso de elaboración ha sido largo hasta alcanzar un consenso entre los socios de gobierno.

Su tramitación parlamentaria, a pesar de realizarse por la vía de urgencia, tampoco se prevé rápida. En el mejor de los casos, y tras ser necesaria la aprobación tanto en el Congreso como en el Senado, no estaría aprobada antes de octubre de 2022. Ese es el plazo que se ha impuesto el Gobierno, aunque diferentes factores pueden retrasar su entrada en vigor.

ASPECTOS ESENCIALES DE LA LEY DE VIVIENDA 2022

La denominada Ley por el Derecho a la Vivienda regula aspectos muy diferentes, desde ayudas para facilitar el acceso a la vivienda hasta la limitación del precio de los alquileres, uno de los aspectos que más polémica está generando en el sector inmobiliario.

Entre los aspectos de mayor relevancia que introduce la ley de vivienda 2022, se encuentran los siguientes:

• Reserva obligatoria del 30% de cualquier promoción a vivienda protegida. De esa cifra, el 15% se debe destinar a alquiler social. El objetivo de esta medida, junto con la de la creación de la vivienda asequible incentivada, es crear un fondo social de vivienda.
• Bonificaciones fiscales para pequeños propietarios de vivienda que rebajen el precio de sus alquileres. Para aplicar la medida se reforma el IRPF con bonificaciones que pueden alcanzar el 90%.
• Bonificaciones fiscales a pequeños propietarios que alquilen vivienda a jóvenes, que lo hagan por primera vez en zonas tensionadas o que mantengan los precios a pesar de realizar obras de rehabilitación. Las bonificaciones se situarán entre el 50% y el 70%.
• Limitación del precio de los alquileres en zonas tensionadas. Se aplicará a grandes propietarios, que deberán adaptar los precios al índice de referencia de la zona. Los ayuntamientos tendrán 18 meses para establecer estos valores.
• Incremento de impuestos a las viviendas de grandes propietarios que lleven vacías más de dos años. Serán los ayuntamientos los que puedan imponer un recargo de hasta el 150% en el IBI.
• Prohibición de vender vivienda pública. No se podrá cambiar la calificación en un periodo de 30 años.

LA POLÉMICA: ¿INCENTIVA O NO EL ALQUILER?

De todas estas medidas, la que más incertidumbre está creando es la consideración de zona tensionada. La declaración como tal dependerá tanto del Estado como de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Tendrá una vigencia mínima de tres años y se podrá prorrogar anualmente.

¿Qué se considera zona tensionada? Aquella en la que los gastos de la vivienda supongan más del 30% de los ingresos medios de los habitantes de esa área. Cuando eso ocurra, se aplicarán esos índices de referencia del precio de alquiler, que deberán determinar los ayuntamientos.

Solo se permitirán subidas en el precio del alquiler de un 10%, siempre y cuando se hayan realizado obras de mejora en la vivienda. Por otra parte, los arrendatarios podrán pedir prórrogas del alquiler durante tres años en las mismas condiciones.

Esta medida tiene dos aspectos bien diferentes. Por un lado, serán los grandes propietarios (aquellos que tengan más de 10 viviendas en propiedad) los más afectados por la declaración de zona tensionada, al tener que limitar el precio del alquiler al del contrato anterior. Por otro, en el caso de pequeños propietarios, lo que se busca es incentivarlos con beneficios fiscales para que rebajen los precios de sus alquileres.

Ese control de precios, según el Ejecutivo, está destinado a favorecer el acceso a la vivienda y evitar la especulación. Sin embargo, también ha generado polémica. En el lado contrario están quienes consideran que la nueva ley de vivienda 2022 va a tener resultados contraproducentes:

• Desincentivos para la construcción de nuevas viviendas o rehabilitación de las ya existentes.
• Desincentivos en la inversión en vivienda destinada al alquiler.
• Desequilibrios sociales, al aplicar el criterio de zona tensionada sin tener en cuenta la realidad de cada inquilino o propietario de esas zonas.
• Dificultades para distinguir a grandes y pequeños propietarios e implementar las medidas contempladas en la ley.

Queda por ver ahora si, efectivamente, la ley de vivienda 2022 se aprueba antes de que acabe el año y, de ser así, qué consecuencias reales tendrá en el mercado inmobiliario, sobre todo en el del alquiler.

FUENTE: TROVIMAP